Última actualización: 10 de octubre de 2026
Tienes 70 años, una pensión que llega justa y un piso en Zaragoza que vale 250.000 €. Sobre el papel eres rico. En la cuenta corriente, no tanto. Es la paradoja del rico en ladrillo, pobre en efectivo, y afecta a cientos de miles de jubilados españoles.
Existen fórmulas para convertir esa vivienda en ingresos sin tener que marcharte de ella. Las dos principales son la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad. Son cosas muy distintas, con consecuencias muy distintas sobre tu herencia. Te las explico sin adornos.
Qué es exactamente una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un préstamo con garantía hipotecaria dirigido a personas mayores de 65 años —o que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33 %— que sean propietarias de una vivienda.
El banco te presta dinero, normalmente en forma de renta mensual, tomando la vivienda como garantía. Tú sigues siendo el propietario y sigues viviendo en ella. No pagas cuotas: la deuda se va acumulando con sus intereses.
Cuando falleces, tus herederos se encuentran con una vivienda que tiene una hipoteca encima. Tienen dos opciones: pagar la deuda (con dinero propio o refinanciando) y quedarse con el inmueble, o vender la vivienda, saldar la deuda y quedarse con la diferencia. Si la deuda supera el valor de la vivienda, en una hipoteca inversa que cumple los requisitos de la Ley 41/2007 el banco solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia: los herederos no responden con su patrimonio personal.
Requisitos habituales
- Edad mínima 65 años (o discapacidad ≥ 33 %).
- Ser titular del inmueble, libre de cargas.
- Preferentemente que sea la vivienda habitual.
- Que la vivienda tenga un valor de tasación suficiente: cada entidad fija su propio mínimo, así que pregúntalo antes de empezar.
La ventaja fiscal que casi nadie menciona
Este es un punto importante y verificable. Según la propia Agencia Tributaria, no tributan en el IRPF las cantidades percibidas como consecuencia de las disposiciones que se hagan de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años mediante hipoteca inversa, siempre que se realicen conforme a la regulación financiera aplicable.
Traducido: el dinero que recibes cada mes no es renta a efectos de IRPF. No es un ingreso, es la disposición de un préstamo. Esto es una diferencia sustancial frente a otras fórmulas.
La alternativa: vender la nuda propiedad
Aquí el planteamiento es radicalmente distinto. Vendes la propiedad de la vivienda pero te reservas el usufructo vitalicio: el derecho a usarla y disfrutarla hasta que fallezcas.
Recibes un capital de golpe (o una renta, según cómo se estructure) y sigues viviendo en tu casa. Pero la casa ya no es tuya. Cuando fallezcas, el nudo propietario consolidará el pleno dominio automáticamente y tus herederos no recibirán nada de ese inmueble.
El precio que te pagan depende de tu edad: cuanto mayor eres, más vale la nuda propiedad —porque el comprador espera menos tiempo— y más cobras.
Comparación honesta: hipoteca inversa frente a nuda propiedad
Propiedad
Hipoteca inversa: sigues siendo propietario. Nuda propiedad: dejas de serlo, conservas el uso.
Efecto sobre la herencia
Hipoteca inversa: tus herederos reciben la vivienda con una deuda; pueden quedársela pagándola, sin que la entidad les cobre compensación por cancelar. En vida también se puede cancelar devolviendo la deuda acumulada, con la compensación que el contrato fije, en su caso. Nuda propiedad: la vivienda sale del patrimonio familiar para siempre. Irreversible.
Cuánto obtienes
Hipoteca inversa: importes generalmente más modestos, porque el banco es prudente con la esperanza de vida y los intereses acumulados. Nuda propiedad: capital significativamente mayor de entrada.
Coste
Hipoteca inversa: intereses que se capitalizan —y esto tiene el mismo efecto que el interés compuesto, pero en tu contra—, además de tasación, notaría, registro y gastos de constitución. Nuda propiedad: no hay intereses, pero vendes con un descuento importante sobre el valor de mercado.
Fiscalidad
Hipoteca inversa: las cantidades percibidas no tributan en IRPF (mayores de 65 años, vivienda habitual, conforme a la regulación financiera). Nuda propiedad: es una venta y puede generar ganancia patrimonial; ahora bien, la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta de tributación por la ganancia obtenida.
Gastos de la vivienda
Hipoteca inversa: sigues asumiendo IBI, comunidad, seguro y derramas, como propietario. Nuda propiedad: como usufructuario asumes los gastos ordinarios; las obras extraordinarias corresponden al nudo propietario. Esto conviene pactarlo por escrito con detalle.
La tercera vía que suelo poner sobre la mesa
Antes de hipotecar o vender la casa, hago siempre la misma pregunta: ¿de verdad no hay otra fuente de renta disponible? Porque la vivienda es la última bala, y una vez disparada no vuelve.
Alternativas a analizar primero:
Rescate ordenado del plan de pensiones. Mal rescatado, un plan de pensiones dispara la factura fiscal; bien rescatado, financia años de jubilación. Lo explico en cómo rescatar el plan de pensiones.
renta vitalicia con exención para mayores de 65 años. Si vendes cualquier elemento patrimonial (un local, unos fondos, unas acciones) y reinviertes el importe en una renta vitalicia asegurada dentro del plazo legal, puedes dejar exenta la ganancia patrimonial hasta el límite previsto. La regla está en el artículo 38.3 de la Ley del IRPF: el importe obtenido debe destinarse en un plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor.
Alquilar una habitación o la segunda vivienda. Menos glamuroso, reversible y sin peaje patrimonial.
Reordenar la cartera hacia rentas. Muchos jubilados tienen todo el ahorro en depósitos al 0 % mientras se plantean hipotecar la casa. Antes de eso, hay que revisar cómo están invertidos los ahorros y cuál es tu perfil de riesgo real.
Cuándo tiene sentido cada opción
La hipoteca inversa encaja si.
- Quieres que la vivienda siga en la familia y tus hijos tienen capacidad de asumir la deuda.
- Necesitas un complemento mensual moderado, no un capital grande.
- Valoras mucho la reversibilidad: puedes cancelarla amortizando.
- Te importa que lo percibido no tribute en IRPF.
La nuda propiedad encaja si.
- Necesitas un capital importante de una vez (una dependencia, una residencia, una deuda).
- No tienes herederos o has decidido conscientemente que la vivienda no forma parte del legado.
- Quieres evitar el coste de los intereses acumulados.
- Prefieres una operación cerrada, sin deuda creciendo a tu espalda.
Las cinco preguntas que debes hacerle a cualquier entidad
- ¿Cuál es la TAE real y cómo se capitalizan los intereses? Pide la proyección de deuda a 5, 10, 15 y 20 años.
- ¿Qué ocurre si vivo más de lo previsto? ¿Se detiene la renta? ¿Sigue creciendo la deuda?
- ¿Hay seguro de rentas vitalicias asociado y cuánto cuesta? Puede comerse buena parte de la operación.
- ¿Qué comisiones de apertura, tasación, notaría y registro asumo? Por escrito.
- ¿Qué margen tienen mis herederos y de cuánto tiempo disponen para decidir?
Y una advertencia: estas operaciones son irreversibles en la práctica para una persona mayor. No se firman en la primera visita. Nunca. Llévate la documentación a casa y que la revise un profesional que te explique desde el principio cómo se retribuye.
Preguntas frecuentes
¿Tributa el dinero que recibo de una hipoteca inversa?
No. Según la Agencia Tributaria, las cantidades percibidas por disposiciones sobre la vivienda habitual mediante hipoteca inversa por personas mayores de 65 años no se declaran en el IRPF, siempre que la operación se realice conforme a la regulación financiera aplicable. Jurídicamente estás disponiendo de un préstamo, no obteniendo una renta.
¿Mis hijos pierden la casa con una hipoteca inversa?
No automáticamente. Al fallecimiento, los herederos pueden liquidar la deuda —con recursos propios, con un seguro de vida o refinanciándola— y conservar la vivienda; o venderla, cancelar la deuda y quedarse con el remanente. Si prefieren no asumirla, pueden renunciar a la herencia. Lo que sí conviene es que lo hablen contigo antes, no después.
¿Puedo hacer una hipoteca inversa sobre una segunda vivienda?
Algunas entidades lo admiten como préstamo con garantía hipotecaria, pero no se aplica la hipoteca inversa regulada: pierdes la ventaja fiscal y las garantías específicas de la Ley 41/2007 (por ejemplo, el límite de responsabilidad de los herederos a los bienes de la herencia), y las condiciones dependen de lo que establezca el contrato. Además, las condiciones suelen empeorar. Analiza antes si alquilar esa segunda vivienda no te resuelve el problema con mucho menos coste.
¿Qué pasa si vivo muchos más años de los previstos?
Depende del contrato. En algunos productos la renta se detiene al alcanzar un límite y la deuda sigue devengando intereses; en otros se contrata un seguro de rentas vitalicias que garantiza el cobro de por vida a cambio de una prima. Es la pregunta más importante de todas y debe estar respondida por escrito en la oferta vinculante.
Antes de tocar tu casa, hablemos
La vivienda es el activo emocional y patrimonial más importante de la mayoría de las familias. Convertirla en renta puede ser una decisión inteligente o un error del que no hay vuelta atrás, y la diferencia rara vez está en el producto: está en si era necesario.
Soy Héctor Morales, asesor financiero en Zaragoza. No vendo hipotecas inversas. Lo que hago es sentarme contigo, poner sobre la mesa tus ingresos, tu patrimonio, tus gastos reales y tus objetivos, y decirte si esta operación te conviene o si hay un camino mejor. A menudo lo hay.
Reserva una primera conversación y analicemos tu jubilación con números encima de la mesa. Puedes ver también mi guía sobre cómo planificar la jubilación en Zaragoza.
Contenido informativo, no constituye recomendación personalizada de inversión ni asesoramiento fiscal. Las condiciones de cada producto varían según la entidad. Fuentes: Agencia Tributaria (Manual práctico IRPF, rentas que no se declaran), Banco de España (portal Cliente Bancario), Comunidad de Madrid (guía de consumo sobre hipoteca inversa y nuda propiedad).